siteup2-freestyle1987 賃貸物件の退去時に必ず発生する「原状回復」。なかでもオーナーさんが一番悩むのが、経年劣化と通常損耗、特別損耗の線引きです。「クロスの黄ばみは借主負担？」「6年住んだ部屋のフローリングの傷は？」――現場で年間100件以上の原状回復工事を担当している名古屋市中区の内装業者FreeStyleが、国交省ガイドラインを踏まえつつ、実務で使える早見表とチェックリストでまとめました。
1. まず押さえる3区分｜経年劣化・通常損耗・特別損耗の違い
原状回復のトラブルは、ほぼ100%この3つの混同から起きます。まず定義を一目で押さえてください。
| 区分 | 意味 | 負担者 | 具体例 |
|---|---|---|---|
| 経年劣化 | 時間経過で自然に生じる劣化 | オーナー | クロスの日焼け、フローリングの色あせ |
| 通常損耗 | 普通に住んで生じる軽微な損耗 | オーナー | 家具設置跡、画鋲の小穴、TVや冷蔵庫裏の電気焼け |
| 特別損耗 | 故意・過失・善管注意義務違反による損耗 | 借主 | タバコのヤニ汚れ、ペットの引っ掻き傷、結露放置のカビ、落書き |
経年劣化と通常損耗は「オーナー負担」、特別損耗だけが「借主負担」。これは2020年の民法改正（621条）でも明文化されています。家賃にはあらかじめ自然劣化の修繕費が含まれている、という考え方です。
2. 入居年数別オーナー負担割合早見表【保存版】
特別損耗があった場合でも、設備や内装には耐用年数が設定されており、入居期間が長いほどオーナー負担割合が上がります。「クロス6年で残存価値1円」のあのルールです。
| 部位 | 耐用年数 | 1年 | 3年 | 5年 | 6年 | 8年 | 10年以上 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| クロス（壁紙） | 6年 | 17% | 50% | 83% | 100%※ | 100%※ | 100%※ |
| カーペット | 6年 | 17% | 50% | 83% | 100%※ | 100%※ | 100%※ |
| クッションフロア | 6年 | 17% | 50% | 83% | 100%※ | 100%※ | 100%※ |
| 畳表 | 消耗品扱い | 経過年数考慮なし（基本借主負担、ただし日焼けはオーナー） | |||||
| フローリング | 建物全体に準ずる | 部分補修は経過年数考慮なし／全面張替は建物耐用年数 | |||||
| 流し台 | 5年 | 20% | 60% | 100%※ | 100%※ | 100%※ | 100%※ |
| エアコン・冷蔵庫等 | 6年 | 17% | 50% | 83% | 100%※ | 100%※ | 100%※ |
| 建具・ドア | 建物全体に準ずる | 部分補修は経過年数考慮なし | |||||
※印：耐用年数経過後でも、「施工費（手間賃）」だけは借主に請求できる余地があるのがポイントです。たとえば6年経過後のクロスでも、借主が壁に大穴を開けた場合、材料費はオーナー負担でも張替えの工賃は借主に求められるケースがあります。これは多くのオーナー向け記事で抜けている重要論点です。
3. 部位別の負担計算例｜実例で覚える
例1：クロス全面張替（6畳・入居3年）
- 工事費：60,000円（材料＋工賃）
- 原因：借主のタバコによるヤニ汚れ（特別損耗）
- 経過年数3年 → 残存価値50%
- 借主負担：60,000円 × 50% = 30,000円
- オーナー負担：30,000円
例2：フローリングの部分補修（入居7年）
- 工事費：15,000円（重量物落下による1㎡分の補修）
- 原因：借主の過失（特別損耗）
- フローリング部分補修は経過年数考慮なし
- 借主負担：15,000円（全額）
例3：クッションフロア張替（キッチン・入居6年）
- 工事費：35,000円
- 原因：水漏れを長期放置によるシミ（特別損耗）
- 耐用年数6年経過 → 残存価値1円
- 材料費分は請求不可、ただし施工費（工賃）約15,000円程度は借主請求の余地あり
例4：エアコン交換（入居5年）
- 工事費：80,000円（本体＋設置）
- 原因：借主の使用ミスで内部基板損傷
- 経過年数5年 → 残存価値17%
- 借主負担：80,000円 × 17% = 13,600円
例5：建具（室内ドア）穴あけ補修（入居8年）
- 工事費：25,000円（部分補修）
- 原因：借主が物をぶつけた
- 建具部分補修は経過年数考慮なし
- 借主負担：25,000円（全額）
FreeStyleでは原状回復見積を出す際、必ずこの計算根拠を見積書に明記しています。借主にも説明しやすく、トラブルが激減します。
👉 FreeStyleの施工事例はこちら（クロス・床張替の実例）
4. 退去立会い時のチェックリスト【コピペで使える】
原状回復トラブルの大半は「立会い時の確認漏れ」が原因です。以下のリストで全部位を15分で網羅できます。
必須持ち物
- スマホ（写真＋日付スタンプ機能ON）
- 入居時のチェックシート・写真
- メジャー（損傷範囲計測用）
- 懐中電灯（壁の隅・家具裏の確認）
部位別チェック項目
- 壁・天井クロス：日焼け（オーナー負担）／ヤニ汚れ（借主）／落書き（借主）／結露カビ（放置度合いによる）
- 床（フローリング・CF）：家具跡（オーナー）／引きずり傷（借主）／水シミ（借主）／日焼け（オーナー）
- 建具・ドア：開閉動作確認／穴・凹み（借主）／取手のぐらつき（経年劣化＝オーナー）
- 水回り：シーリング劣化（オーナー）／水垢・カビ（清掃義務範囲）／鏡の傷（借主）
- 設備：エアコン動作・室外機状態／コンセント焼け跡（電気的経年劣化）／給湯器エラー履歴
- 玄関・サッシ：パッキン劣化（オーナー）／ガラス割れ（借主）
立会い当日のコツ3つ
- 明るい時間帯（午前10時～14時）に実施し、自然光で確認
- 家具・冷蔵庫を必ず動かして裏を確認（電気焼けは通常損耗）
- 臭い（タバコ・ペット）は窓を5分閉めてから入って嗅ぐ
5. 「特約」で借主負担を増やせるか？有効ライン・無効ライン
「ハウスクリーニング費用は借主負担」「鍵交換費用は借主負担」――こういった特約をつけているオーナーさんは多いはず。ただし、すべてが有効になるわけではありません。
有効になりやすい特約
- 金額・条件が契約書に明記されている（例：ハウスクリーニング費用 一律22,000円、退去時借主負担）
- 借主が内容を理解し、署名で同意している
- 通常の負担を「明確に超える内容」であることを借主が認識
無効になりやすい特約
- 「退去時の原状回復は全額借主負担」のような包括的・抽象的記載
- 消費者契約法10条に抵触する一方的に借主に不利な内容
- 金額未記載で「実費」とだけ書かれているもの
FreeStyleでは契約書ひな型のレビューもお手伝いしています。「この特約、揉めないか不安」というオーナーさんはお気軽にご相談ください。
6. 名古屋市内の原状回復費用相場（2026年5月時点）
| 工事内容 | 費用相場（名古屋市内） |
|---|---|
| クロス張替（6畳・1室） | 40,000～70,000円 |
| クロス張替（1R全室） | 60,000～100,000円 |
| クッションフロア張替（6畳） | 25,000～45,000円 |
| フローリング部分補修 | 10,000～30,000円／㎡ |
| ハウスクリーニング（1R） | 20,000～30,000円 |
| ハウスクリーニング（2LDK） | 40,000～60,000円 |
| エアコン交換（取付込み） | 70,000～120,000円 |
| 畳表替え（6畳） | 30,000～50,000円 |
※物件状況により変動します。FreeStyleではお見積り無料、現地確認も無料で対応しています。
7. よくある質問（FAQ）
Q1. 契約書にハンコがない特約は有効ですか？
A. 原則無効です。借主が内容を「明確に認識し同意した」証拠がない特約は、後の訴訟で覆される可能性が高くなります。電子契約の場合も電子署名や同意ボタンの記録が必須です。
Q2. タバコのヤニで黄色くなったクロスは100%借主負担にできますか？
A. できません。耐用年数に応じて減額されます。例えば入居3年なら借主負担は工事費の50%、6年経過していれば材料費はゼロで、工賃部分のみ借主請求の余地が残ります。
Q3. 退去後、何ヶ月以内に請求すべきですか？
A. 民法上の消滅時効は5年ですが、実務的には退去から1ヶ月以内に明細付き請求書を送るのが鉄則です。遅延すると「不当な後出し」と借主から反論されやすくなります。
Q4. ペットの匂いがどうしても取れない場合は？
A. ペット臭は特別損耗扱いで借主負担になります。クロス全面張替＋床下消臭施工が必要なケースが多く、一般的に1Rで15万円～25万円程度。ペット可物件で敷金を多めに設定する設計が現実的です。
Q5. 借主が原状回復費用に納得せず支払いを拒否したら？
A. まず内容証明郵便で請求→応じなければ少額訴訟（60万円以下）または民事調停。立会い時の写真・見積書・ガイドライン根拠を整理しておけば、ほぼオーナー側が有利に進められます。FreeStyleでは見積書にガイドライン該当箇所を併記しています。
8. まとめ｜現場目線で「揉めない原状回復」を
原状回復は、ガイドラインの正しい運用と現場の実務知識の両方が揃って初めて「揉めない・損しない」運用になります。FreeStyleは名古屋市内で年間100件以上の原状回復工事を手がける内装専門店です。クロス・床・建具・水回りまで自社施工でスピード対応、見積書には根拠を明記してオーナー様にも借主様にもご納得いただける形でお出ししています。
「退去後すぐ次の入居者に渡したい」「特約や見積書の内容に不安がある」――そんなオーナー様、まずはお気軽にお問い合わせください。
